SCI : Une comptabilité est-elle obligatoire ?

On nous pose souvent la question : Faut-il tenir une comptabilité pour une SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) par sa souplesse (pour de multiples raisons, que nous aborderons dans un autre article), laisserai à penser qu’il n’est pas nécessaire de tenir une comptabilité.

La SCI, au même titre que les autres sociétés, est tenue dans certains cas d’avoir une comptabilité :

• Si la SCI est soumise à la TVA
• Si la SCI est à l’Impôt sur les Sociétés
• Si elle atteint une certaine taille (dépassement deux des trois seuils suivants : total du bilan : 1.550.000 €, Chiffre d’Affaires de plus de 3.100.000 € ou plus de 50 salariés)
• Si l’activité exercée l’impose comme la construction-vente ou encore le placement collectif dans l’immobilier
• Enfin si les statuts le stipule.

Il n’y aurait donc pas de comptabilité à tenir pour la SCI soumise à l’Impôt sur le Revenu à vocation patrimoniale !

Certains vous diront que oui, nous, nous vous préconisons à minima de tenir une comptabilité de trésorerie. Celle-ci consiste à tenir un registre des recettes, des dépenses et des flux de trésorerie entre la SCI et ses associés. Et ceci pour de bonnes raisons :

• Satisfaire à l’obligation du gérant au droit d’information des associés
• Pouvoir justifier du niveau des comptes courants par associés (le cash qu’ils ont mis en trésorerie et non au capital)
• D’évaluer les droits respectif des associés dans la SCI
• Permettre l’évaluation de la SCI et de ses parts lors d’une vente ou d’une donation
• Et surtout c’est le début de preuve auprès de l’administration fiscale de la non-fictivité de la société (en plus de la convocation des AG et leur tenue avec rédaction du Procès-Verbal, dépôt de la déclaration fiscale)

NB : L’administration fiscal en cas de contentieux et en l’absence de formalisme (y compris la tenue de la comptabilité de trésorerie) peut prononcer la fictivité de la Société et dans certains cas invoquer l’abus de droit (SCI constituée uniquement dans un but fiscal).

Notre conseil : Il est primordial de respecter le formalisme de la SCI dès sa constitution et de tenir une comptabilité. Par ailleurs, il est vivement recommandé de faire appel à un spécialiste du droit en la matière pour éviter certains écueils avec des statuts « standards » trouvés sur internet par exemple.